降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)、加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式適配的系列融資制度……5月7日，在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)負(fù)責(zé)人介紹“一攬子金融政策支持穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期”有關(guān)情況，其中，“穩(wěn)樓市”再次成為關(guān)鍵詞。

“穩(wěn)住樓市股市對(duì)提振社會(huì)預(yù)期，暢通內(nèi)需循環(huán)具有重要意義。”金融監(jiān)管總局局長(zhǎng)李云澤在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示：“下一步，金融監(jiān)管總局將加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相匹配的系列融資制度，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、個(gè)人住房、城市更新等貸款管理辦法。指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)定，有效滿足剛性和改善性住房需求，強(qiáng)化對(duì)高品質(zhì)住房的資金供給，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。”

公積金貸款利率下調(diào)，百萬(wàn)房貸月供將減少132元

此次央行明確，降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調(diào)整。另?yè)?jù)當(dāng)天央行官網(wǎng)消息，自2025年5月8日起，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.525%和3.075%。

公積金貸款利率下調(diào)，將進(jìn)一步降低房貸成本。例如，對(duì)于100萬(wàn)貸款本金、30年期、等額本息的公積金貸款，政策前月供為4135.57元，而政策后則為4003.4元，減少了132元，累計(jì)利息減少4.76萬(wàn)元。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者整理。

對(duì)此，58安居客研究院院長(zhǎng)張波解讀稱(chēng)：“在商業(yè)貸款利率持續(xù)下行的背景下，公積金利率的定向調(diào)整凸顯了政策的分層設(shè)計(jì)，央行此次下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，是繼2024年后再次對(duì)公積金利率進(jìn)行定向調(diào)整，釋放出明確的穩(wěn)樓市政策信號(hào)，這一政策落實(shí)將有效緩解自住購(gòu)房者的還款壓力，尤其在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，對(duì)穩(wěn)定住房消費(fèi)、提振市場(chǎng)信心具有積極信號(hào)意義。”

那么，對(duì)于已經(jīng)辦理的存量住房公積金貸款，此次政策是否能惠及？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“從過(guò)去的金融政策操作慣例來(lái)看，此次政策主要是指新購(gòu)房的公積金貸款利率，后續(xù)根據(jù)既有政策，存量公積金貸款利率也有望下調(diào)。”

此次發(fā)布會(huì)還明確，降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，并降低政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)向市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬(wàn)億元。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)：“降準(zhǔn)將持續(xù)增強(qiáng)銀行的可貸資金，對(duì)于發(fā)揮商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)功能具有積極作用。而房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)今年依然是商業(yè)銀行投放的重點(diǎn)領(lǐng)域，將持續(xù)增強(qiáng)房貸方面的功能和作用，尤其是對(duì)于個(gè)人按揭貸款、開(kāi)發(fā)貸、融資協(xié)調(diào)機(jī)制、城中村改造、存量房和土地收儲(chǔ)等方面都能發(fā)揮積極作用。”

LPR將調(diào)整，房貸利率有望降至“3”字頭以下

此次發(fā)布會(huì)明確，下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，即公開(kāi)市場(chǎng)7天期逆回購(gòu)操作利率從目前的1.5%調(diào)降至1.4%，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）同步下行約0.1個(gè)百分點(diǎn)。

降息對(duì)于購(gòu)房房貸的影響是積極的。央行數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.11%。若按此次LPR的變化，那么后續(xù)房貸利率就平均可以到3.01%。

據(jù)此計(jì)算，對(duì)于100萬(wàn)貸款本金、30年期、等額本息的商業(yè)銀行貸款來(lái)看，政策前總還款額（本金+利息）為154萬(wàn)元、月供額為4276元；政策后總還款額（本金+利息）為152萬(wàn)元、月供額為4221元。如此對(duì)比，總還款額減少了2萬(wàn)元，月供額減少了55元。

“從全國(guó)范圍來(lái)看，新發(fā)放的房貸利率已經(jīng)一再創(chuàng)下新低。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“預(yù)計(jì)5月20日再次降息10個(gè)點(diǎn)，也就是說(shuō)房貸平均利率將降到3%以下。”

業(yè)內(nèi)：“小陽(yáng)春”行情有望延續(xù)

去年以來(lái)，隨著“穩(wěn)樓市”政策組合拳的落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極變化在一季度信貸數(shù)據(jù)上也有所體現(xiàn)。在今天的發(fā)布會(huì)上，李云澤介紹：“今年一季度，房地產(chǎn)貸款余額增加7500多億元，其中新增個(gè)人住房貸款創(chuàng)2022年以來(lái)單季最大增幅，住房租賃貸款同比增長(zhǎng)28%，最近來(lái)華的一些頭部國(guó)際投資機(jī)構(gòu)也認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資價(jià)值正在顯現(xiàn)。”

在一系列政策組合拳之下，核心一二線城市樓市已經(jīng)率先“止跌回穩(wěn)”，新房、二手房成交量都呈現(xiàn)企穩(wěn)回升的態(tài)勢(shì)。以升溫明顯的二手房市場(chǎng)為例，在剛剛過(guò)去的4月份，中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，深圳二手住宅成交5733套，同比增長(zhǎng)37%；上海二手住宅成交超2.3萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)30%；北京二手住宅成交超1.5萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)17%。二線城市中，成都、杭州、南寧二手住宅成交套數(shù)同比分別增長(zhǎng)20%、16%、14%。

對(duì)于接下來(lái)樓市的走勢(shì)，張大偉表示：“此次降準(zhǔn)降息政策對(duì)于一二線城市有明顯利好。近期，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征是一二線城市出現(xiàn)了3-4月明顯的‘小陽(yáng)春’，但隨著市場(chǎng)企穩(wěn)價(jià)格波動(dòng)，部分城市需要更多的政策刺激穩(wěn)定市場(chǎng)，本次政策對(duì)于‘小陽(yáng)春’熱度延續(xù)有明顯作用。”

“隨著政策的落地，‘紅五月’可期。”嚴(yán)躍進(jìn)表示：“今年將是歷史上房貸政策最寬松的一年，疊加首付門(mén)檻低、房貸利率低、房貸額度充足，且和目前公積金降息等結(jié)合，應(yīng)該說(shuō)‘金融支持購(gòu)房消費(fèi)’的動(dòng)力充足，進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)工作。”

此外，中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，一方面，本次降準(zhǔn)降息如期落地有望明顯提振市場(chǎng)信心，對(duì)于促進(jìn)購(gòu)房需求釋放將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好；另一方面，企業(yè)融資成本也將繼續(xù)回落，對(duì)于企業(yè)資金面的改善將產(chǎn)生積極影響。