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2025年11月26日 綜合報道，繼2024年年報披露凈虧損29.77億元后，大悅城控股（000031.SZ）再度被推上風口浪尖。據最新財報及多方數據匯總，該公司在2022年至2024年期間已連續三年陷入巨額虧損，累計凈虧損額高達73.25億元。這一數字不僅刷新了公司上市以來的虧損紀錄，也使其成為近年來商業地產領域經營壓力最突出的代表性企業之一。

更引人關注的是，就在今年7月，大悅城啟動對其港股上市子公司——大悅城地產（00207.HK）的私有化退市計劃，并于11月27日正式生效。這場“斷臂求生”式的資本重組，被業內視為其扭轉困局的關鍵一步，但也暴露出其在銷售去化、資產減值與債務管理等方面的深層挑戰。

三年巨虧73億：從“輕重并舉”到全面承壓

回顧虧損軌跡：

2022年：凈虧損28.82億元，受疫情沖擊及地產調控雙重打擊；

2023年：虧損收窄至14.65億元，市場一度期待復蘇；

2024年：虧損驟然擴大至29.77億元，同比惡化超103%。

大悅城在年報中將虧損主因歸結為三方面：

房地產市場持續筑底，銷售型業務結算規模與毛利率雙降；

聯營、合營項目投資收益銳減；

主動計提資產減值準備，對部分滯銷或貶值項目進行財務出清。

數據顯示，2024年公司綜合毛利率僅為21.76%，較2023年的26.47%大幅下滑近5個百分點；毛利額同比減少19.47億元，降幅達20%。與此同時，經營活動現金流凈額為66.17億元，同比下降37.82%，回款能力顯著減弱。

私有化退市：整合資源還是收縮戰線？

面對持續失血，大悅城于2025年7月宣布以約29.32億港元回購大悅城地產剩余33.24%股份，將其私有化。交易完成后，母公司持股比例從64.18%提升至96.13%，實現幾乎全資控股。

此舉被官方解讀為“優化治理結構、增強協同效應、化解同業競爭”。事實上，大悅城地產長期面臨流動性枯竭、股價破凈、融資功能喪失等困境——停牌前一年日均成交額不足300萬港元，市凈率僅0.24，市值嚴重低估。

私有化后，大悅城可將旗下32個大悅城、大悅匯等商業項目統一納入報表體系，避免港股市場對短期業績波動的過度反應，同時加速推進“投融建管退”閉環，例如通過發行REITs盤活存量資產。2024年，成都大悅城商業REIT的成功發行，已邁出關鍵一步。

扭虧曙光初現？2025上半年預盈1.2億元

值得留意的是，在連續三年虧損之后，大悅城于2025年7月發布半年度業績預告，預計上半年實現歸母凈利潤8000萬元至1.2億元，同比扭虧為盈（上年同期虧損3.64億元）。若最終兌現，這將是其自2021年以來首次錄得正向利潤。

分析認為，扭虧動力主要來自：

私有化帶來的少數股東損益減少；

商業運營收入趨于穩定，部分核心項目出租率達95%以上；

資產處置與成本管控見效。

然而，業內人士提醒，一次性收益占比過高、銷售型物業去化仍難等問題尚未根本解決。尤其在三四線城市布局的部分項目，仍面臨空置率高、租金下滑壓力。

商業地產的十字路口：輕資產能否破局？

近年來，大悅城持續推進“輕重資產并舉”戰略，通過輸出品牌與管理服務拓展輕資產項目。但實踐表明，輕資產模式并非坦途。例如，昆明大悅城因合作到期、運營乏力，已于2024年更名為“好悅天地”，由新團隊接管，暴露出選址誤判、本地化運營不足等短板。

反觀新開業項目，如廈門大悅城開業三日客流超50萬人次，顯示其在一二線核心城市仍具品牌號召力。未來，能否聚焦優質區位、強化“首店經濟”與體驗業態，將成為其商業板塊能否真正造血的關鍵。

虧損不是終點，而是轉型起點

73億元的累計虧損，是地產深度調整期的一面鏡子，映照出高杠桿擴張模式的脆弱性。對大悅城而言，私有化不是逃避，而是戰略重構；扭虧不是終點，而是新生起點。

正如其內部人士所言：“過去我們追求規模，現在必須追求質量。”在行業從“開發時代”邁向“運營時代”的浪潮中，大悅城能否憑借其商業基因與央企背景，真正實現從“賣房子”到“運營空間價值”的蛻變，仍需時間檢驗。

但至少，它已開始行動——而行動，永遠比等待更有希望。