“調(diào)倉(cāng)”后的美的置業(yè)，選擇了換一種方式繼續(xù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。8月19日，美的置業(yè)召開(kāi)2024中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。在此次業(yè)績(jī)會(huì)上，美的置業(yè)管理層以極大的篇幅來(lái)回應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的剝離：“再困難并不等于說(shuō)放棄了這個(gè)行業(yè)”“無(wú)論是大股東還是經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)依然保持著信心”“特殊階段，公司采用非常規(guī)的應(yīng)對(duì)方案去渡過(guò)危機(jī)”。從實(shí)際業(yè)務(wù)運(yùn)作上看，美的置業(yè)仍保持對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)全鏈條的操盤(pán)，這部分業(yè)務(wù)僅僅是潛入“水下”，由原來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)變?yōu)榇āＣ赖闹脴I(yè)管理層更是喊出“開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)總有一天還會(huì)回到這個(gè)舞臺(tái)上來(lái)”。

拋掉96%營(yíng)收？

房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，美的置業(yè)也交出了一份不算優(yōu)秀的成績(jī)單。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入251.34億元，同比下降30.83%；毛利約23.21億元，同比下降51.6%；公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)為3.76億元，同比下降51.9%。

這似乎也可以解釋美的置業(yè)下決心剝離的動(dòng)作。6月23日，美的置業(yè)突然宣布了重大重組計(jì)劃，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離。按披露的預(yù)計(jì)時(shí)間表，美的置業(yè)將在今年10月18日完成實(shí)物派發(fā)。系列重組完成后，控股股東美的發(fā)展將持有100%的非上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)線和81.13%的專注經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的美的置業(yè)股權(quán)。

當(dāng)前，美的置業(yè)經(jīng)營(yíng)主要業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售、物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)投資與運(yùn)營(yíng)以及房地產(chǎn)科技。具體業(yè)務(wù)上，2024年上半年，美的置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售收入241.05億元，占了總收入的96%。而其他三大業(yè)務(wù)，對(duì)比來(lái)看，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)尚小。

剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，等于拋掉96%營(yíng)收？在此次業(yè)績(jī)會(huì)上，美的置業(yè)管理層以極大的篇幅來(lái)回應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的剝離。

美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈回應(yīng)稱，當(dāng)前整個(gè)行業(yè)正處于艱難的出清與轉(zhuǎn)型階段。盡管面臨挑戰(zhàn)，并不等于說(shuō)放棄了這個(gè)行業(yè)，無(wú)論是大股東還是金融行業(yè)都對(duì)房地產(chǎn)抱有信心。在應(yīng)對(duì)這一特殊階段的周期性變化時(shí)，美的置業(yè)采用了特殊的重組方案去渡過(guò)危機(jī)。

林戈指出，保留了一個(gè)重要的主體上市，除了繼續(xù)提供物業(yè)管理、空間服務(wù)以及建筑科技外，事實(shí)上整個(gè)團(tuán)隊(duì)依然保持對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)全鏈條的操盤(pán)。將開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)從上市主體中剝離出來(lái)，實(shí)際上是為了更靈活地利用股東資源，以更好地度過(guò)這一周期。“相信美的置業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)總有一天還會(huì)回到舞臺(tái)上來(lái)，這背后有非常重要的考量點(diǎn)，是股東對(duì)于整個(gè)行業(yè)的信心，以及股東對(duì)于我們應(yīng)對(duì)周期之下的意見(jiàn)和實(shí)力認(rèn)可。”林戈說(shuō)道。

從實(shí)際業(yè)務(wù)運(yùn)作上，美的置業(yè)開(kāi)始強(qiáng)調(diào)代建，而代建的核心則是被剝離出去的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。美的置業(yè)執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁王大在表示，剝離出去的重資產(chǎn)，未來(lái)作為持續(xù)的開(kāi)發(fā)待建，包括交付任務(wù)的延續(xù)，依然是公司未來(lái)非常重要的工作。隨著公司逐漸把控股股東交付任務(wù)完成，到未來(lái)行業(yè)不斷出現(xiàn)新的機(jī)會(huì)，控股股東也會(huì)把優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目補(bǔ)充到開(kāi)發(fā)建設(shè)資源，這是公司在原有開(kāi)發(fā)鏈條上非常好的歷史延續(xù)。

剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)并不意味著經(jīng)營(yíng)上的“一刀兩斷”，美的置業(yè)仍將保留對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的操盤(pán)運(yùn)營(yíng)，只是相關(guān)數(shù)據(jù)不反映在報(bào)表上。“調(diào)倉(cāng)”后美的置業(yè)選擇了換一種方式繼續(xù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，這部分業(yè)務(wù)僅僅是潛入“水下”。

從“擴(kuò)張”到“縮表”

在房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的年代，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛采取重資產(chǎn)策略，積極拓展市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)份額。而不斷膨脹的資產(chǎn)負(fù)債表，也成為當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)時(shí)代特征。

然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)邁入深度調(diào)整期，過(guò)去的“擴(kuò)張”策略已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱s表”，“活下去”則成為每家房企最關(guān)注的話題。

易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，美的置業(yè)的剝離動(dòng)作，更重要的是將沉重負(fù)擔(dān)及債務(wù)外移。把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)剝離，將可減少美的置業(yè)負(fù)債和與重資產(chǎn)屬性相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)。而繼續(xù)承接業(yè)務(wù)的代建，則在利潤(rùn)方面繼續(xù)有體現(xiàn)。

截至2023年底，美的置業(yè)手上總現(xiàn)金及銀行存款201.4億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等值175.5億元，比上年末減少約43億元，若剔除17.7億元預(yù)售監(jiān)管資金，可動(dòng)用資金余額156.8億元。而美的置業(yè)一年內(nèi)到期的有息債務(wù)合計(jì)122.3億元，應(yīng)付賬齡超1年的貿(mào)易應(yīng)付款62.7億元。由此可見(jiàn)，資金壓力依舊緊張。

美的置業(yè)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂(lè)強(qiáng)調(diào)，美的置業(yè)上市平臺(tái)重組之后，能夠快速把公司的負(fù)債總額降下來(lái)，公司會(huì)輕裝上陣，專注于持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，比重和增幅將來(lái)會(huì)更加穩(wěn)定，同時(shí)ToC業(yè)務(wù)占比也會(huì)大幅增加。

在中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓看來(lái)，重組完成之后，美的置業(yè)還是圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈開(kāi)展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)拓展難度并不會(huì)很大。負(fù)債規(guī)模壓降疊加控股股東托底，未來(lái)有一定的想象力。

從股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，美的置業(yè)的剝離動(dòng)作，也受到資本市場(chǎng)的認(rèn)可。截至8月19日午間收盤(pán)，美的置業(yè)收?qǐng)?bào)7.21港元/股，較宣布剝離前上漲92.17%，這一漲幅也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了5.9港元/股的收購(gòu)價(jià)格。

北京商報(bào)記者 王寅浩